Quy định về bàn giao nhà chung cư là vấn đề người mua cần tìm hiểu trước khi nhận căn hộ. Không ít trường hợp chỉ tập trung kiểm tra nội thất mà bỏ qua hồ sơ nghiệm thu, diện tích thực tế và nghĩa vụ tài chính. Những thiếu sót này có thể dẫn đến tranh chấp sau bàn giao.
Vậy người mua cần kiểm tra những gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?
Quy định về bàn giao nhà chung cư hiện nay như thế nào?
Theo Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ sau khi hoàn thành nghiệm thu nhà chung cư và hạ tầng kỹ thuật liên quan theo tiến độ dự án được phê duyệt.
Các công trình hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm chủ đầu tư cũng phải đáp ứng yêu cầu nghiệm thu theo nội dung, tiến độ được phê duyệt.
Theo quy định về bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải chuẩn bị và công khai hồ sơ pháp lý liên quan trước khi bàn giao, bao gồm:
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình và hạ tầng liên quan.
- Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy theo quy định.
- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng.
- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ các phần sở hữu và sử dụng.
Việc bàn giao phải được lập thành biên bản kèm giấy tờ pháp lý liên quan. Người mua không nên chỉ dựa vào tình trạng hoàn thiện nội thất để đánh giá điều kiện nhận nhà.
Những rủi ro người mua dễ bỏ qua khi nhận bàn giao căn hộ
Ký biên bản khi chưa kiểm tra đầy đủ
Một nội dung quan trọng trong quy định về bàn giao nhà chung cư là việc lập biên bản bàn giao. Đây là văn bản ghi nhận tình trạng căn hộ và những vấn đề cần khắc phục tại thời điểm nhận nhà.
Người mua nên kiểm tra các hạng mục sau:
| Hạng mục | Nội dung cần kiểm tra |
|---|---|
| Diện tích | Đối chiếu diện tích thực tế với hợp đồng |
| Tường, trần, sàn | Kiểm tra nứt, thấm nước, bong tróc |
| Điện, nước | Kiểm tra ổ cắm, công tắc, cấp và thoát nước |
| Cửa, kính | Kiểm tra khóa, độ kín và khả năng đóng mở |
| Nội thất | Đối chiếu thiết bị, vật liệu với phụ lục hợp đồng |
| Biên bản | Ghi nhận lỗi, chỉ số công tơ và phương án khắc phục |
Nếu phát hiện sai sót, người mua nên chụp ảnh và yêu cầu ghi nhận vào biên bản. Đồng thời, cần thống nhất phương án xử lý và thời hạn khắc phục.
Không kiểm tra diện tích sử dụng thực tế
Bên cạnh các yêu cầu về hồ sơ, khi tìm hiểu quy định về bàn giao nhà chung cư, người mua cần chú ý đến diện tích căn hộ.
Diện tích thông thủy và diện tích tim tường có cách xác định khác nhau. Người mua cần đối chiếu diện tích bàn giao với hợp đồng và cách tính được áp dụng.
Nếu phát sinh chênh lệch, việc điều chỉnh giá hoặc xử lý sai lệch phải căn cứ vào thỏa thuận và pháp luật liên quan.
Các khoản tiền và quyền bảo hành cần lưu ý khi nhận nhà
Bên cạnh điều kiện nghiệm thu, quy định về bàn giao nhà chung cư còn liên quan đến nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm bảo hành.
Theo Điều 152 Luật Nhà ở 2023, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung đối với căn hộ thuộc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu là 2% giá trị căn hộ theo căn cứ tính luật định. Khoản tiền này được tính riêng và thể hiện trong hợp đồng.
Ngoài ra, người mua cần kiểm tra:
- Khoản thanh toán còn lại theo hợp đồng.
- Phí quản lý vận hành và thời điểm bắt đầu thu.
- Các khoản dịch vụ khác theo thỏa thuận.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Về bảo hành, Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn bảo hành chung cư tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trang thiết bị có thể áp dụng thời hạn bảo hành riêng của nhà sản xuất.
Vì vậy, khi thực hiện các thủ tục theo quy định về bàn giao nhà chung cư, người mua nên đối chiếu rõ chứng từ thanh toán và hồ sơ bảo hành.
Chung cư bàn giao chậm hoặc không đúng cam kết xử lý thế nào?
Theo quy định về bàn giao nhà chung cư và hợp đồng đã ký, chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao.
Nếu bàn giao chậm, người mua cần kiểm tra thời hạn, điều kiện gia hạn và điều khoản xử lý vi phạm. Mức phạt hoặc bồi thường phụ thuộc vào hợp đồng và pháp luật áp dụng.
Trường hợp căn hộ thiếu thiết bị hoặc không đúng tiêu chuẩn hoàn thiện, người mua nên yêu cầu ghi nhận sai lệch bằng văn bản.
Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể thương lượng, hòa giải hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nắm rõ quy định về bàn giao nhà chung cư giúp người mua chủ động kiểm tra pháp lý, chất lượng căn hộ và bảo vệ quyền lợi khi nhận nhà. Với định hướng tư vấn minh bạch, Kinh Bắc Land chú trọng cung cấp thông tin hữu ích, giúp khách hàng có thêm cơ sở đánh giá và đưa ra quyết định phù hợp khi sở hữu bất động sản.
